Урок 6. Іпотека

Іпотека (грец. Hypotheke – заклад, застава) – застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об’єкта, безпосередньо пов’язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним (Борисов А.Б. Великий економічний словник. – М. : Книжковий світ, 2003. – С. 895).

В Україні іпотека користується попитом лише у 2% громадян, тоді як на Заході покупка-продаж квартир в кредит відбувається в 95% випадків. Українці ж здебільшого, володіючи недостатньою фінансовою грамотністю, бояться іпотеки як вогню з причини того, що відсотки їм здаються захмарними, а жити в кредит грамотно і раціонально вони не звикли. Проте експерти не рекомендують керуватися страхом, якщо терміново потрібне житло, а своїх заощаджень на його покупку не вистачає. Тому іпотека в даному випадку є просто необхідною.

Про те, як і якою кредит вибрати, ми говорили в попередніх уроках. Однак іпотека має дещо іншу специфіку, і незайвим буде докладніше зупинитися на тому, яку іпотеку вибрати і за що, крім озвученої процентної ставки, доведеться платити. Як правило, іпотечний кредит може складатися з наступних додаткових складових:

– Комісія за обслуговування рахунку (може складати 0,25-1%);

– Комісія за видачу кредиту (одноразово від 1-2% до 4-5% від суми кредиту);

– Плата за оцінку житла (в середньому, 5-10 тисяч гривень);

– Страховка (приблизно 0,8-1,5% від суми кредиту, збільшеного на 10%);

– Реєстрація іпотечної угоди (близько 2 тисяч гривень).

Щоб автоматично розрахувати приблизну вартість іпотечного кредиту, рекомендую скористатися іпотечним калькулятором.

Вибираючи іпотечну програму, зупиніться на кредиті в гривнях, а не на валютному позику. Незважаючи на те, що процентні ставки по іпотеці в іноземній валюті виявляться нижче, ви ризикуєте не розплатитися за кредит, якщо при його погашенні курс рубля піде вниз, як це сталося в 2014 році. Мінімальні ставки по іпотеці можливі при оформленні позики з плаваючими або комбінованими процентними ставками. Однак такі програми слід вибирати тільки в тому випадку, якщо ви впевнені, що зможете повністю погасити іпотеку в мінімальні терміни. Інакше зв’язуватися з плаваючими і комбінованими ставками не рекомендується – банки можуть підвищити їх розмір до нереального за певний проміжок часу, і тоді іпотека стане непідйомною. При виборі іпотеки експерти радять керуватися класичними іпотечними програмами з початковим внеском не менше 20%. У цьому випадку і відсоткова ставка буде нижчою, і сума переплат виявиться менше, і не буде потрібно додаткове страхування фінансової відповідальності.

Отже, ви все-таки зважилися на житло в кредит і навіть вибрали банк, в якому будете оформляти іпотеку. Ви подаєте туди заявку на кредит, і отримуєте або відмова, або згода банку. В кредитної організації вас обслуговують відділ іпотечного кредитування і служба безпеки. Завдання відділу іпотечного кредитування – оформити якомога більше кредитів. Завдання служби безпеки – максимально перевірити кожного позичальника, щоб знизити кількість потенційних неплатників.

Як же відбувається перевірка інформації про вас?

1.) Для початку ретельно перевіряються документи позичальника на справжність, легальність та відповідність банківським вимогам.

2.) Далі перевіряється сам позичальник. Для цього служба безпеки звертається до Бюро кредитних історій (якщо там виявиться хоч один відмова вам, то ймовірність видачі іпотеки не перевищить 50%); Базу пенсійного фонду (перевіряється, від якої частини вашого доходу в пенсійний фонд надходять відрахування); Базу кадрових агентств (порівняння середньої зарплати за вашу роботу по регіону з вказаною вами цифрою оплати праці); Базу правопорушень (перевірка на наявність кримінального минулого). Крім того, ретельно вивчаються майнові бази з тим, щоб точно знати, яким майном (автомобілем, квартирою і т.д.) реально має позичальник.

3.) На третьому етапі відбувається перевірка організації, в якій працює позичальник. Служба безпеки банку робить запити в Базу підприємств (щоб дізнатися легальність роботи тієї чи іншої компанії) і міжбанківські бази (перевірка оборотів організації, в якій трудиться позичальник).

Якщо служба безпеки задовольнилася результатами перевірки вашої кандидатури, то вам видадуть іпотеку. Якщо ж ні, вам не стануть оформляти кредит. Причин для відмови може бути декілька:

– Приховування інформації про наявні кредити;

– Підроблені документи про місце роботи;

– Відрахування до Пенсійного фонду не відповідають зарплаті, зазначеної в довідках;

– Підприємство не зареєстровано або закрито;

– Ні оборотів по рахунку підприємства (або маленькі обороти);

– Підприємство з номінальним директором;

– Підприємство не платить податки;

– Засновники або керівний склад підприємства складалися в ОПГ (організованих злочинних угрупованнях);

– Прострочення або неплатежі за раніше взятими кредитами;

– Наявність у позичальника судимостей;

– Кримінальне минуле позичальника;

– Перебував на обліку у психіатра;

– Перебував на обліку у нарколога;

– Відвідування медвитверезника;

– Передпенсійний вік;

– Загальний стаж роботи менше року;

– Відсутність прописки, громадянства;

– Заборгованості по податках, штрафах, комунальних послугах;

– Індивідуальний підприємець (відмови майже в 95% випадків!).

Отже, заявку вам все-таки схвалили і запросили за оформленням іпотеки. Тепер головне найуважнішим чином ознайомитися з умовами кредитного договору. Якщо в документі прописані пункти «Кредитор має право в односторонньому порядку …», «Кредитор має право вимагати дострокового погашення кредиту» та «Ставка по кредиту може бути змінена», обов’язково вимагайте їх виключення з кредитного договору! Оскільки якщо ви сумлінно виконуєте свої кредитні зобов’язання, банк не має право щось вирішувати в односторонньому порядку і погіршувати вам іпотечні умови. Так що, ще раз повторю, уважно читайте кредитний договір і наполягайте на зміну пунктів, які вас не влаштовують, щоб згодом не потрапити в неприємну фінансову ситуацію. Знайте: банки можуть змінювати умови договору, якщо ви будете наполягати на цьому, аргументуючи свою незгоду!

Оформивши іпотеку і отримавши необхідні кошти, ви купуєте житло і відразу ж стає його власником. Поки ви виплачуєте кредит, нерухомість знаходиться не у власності банку, а лише під заставою. Тому крім продажу та дарування ви зможете робити зі своїм житлом все, що захочете. При цьому в разі будь-яких конфліктів з банком кредитор не зможе запросто забрати вашу нерухомість. Для цього потрібні вагомі підстави, підтверджені рішенням суду.

Якщо початкового внеску у вас немає, а житло необхідно якомога швидше, іпотеку ви оформити не зможете, але зате можете спробувати отримати споживчий кредит, який і піде на оплату початкового внеску. При цьому враховуйте, що найдорожчою іпотекою є займ на житло, що будується. Набагато дешевше вам обійдеться іпотечний кредит на нерухомість, придбану на вторинному ринку.

Для тих же, хто поки не готовий до іпотеки, альтернатива є. Це кооперативне будівництво або, по-сучасному, товариство будови. У цьому випадку товариство будує житло за рахунок банківського кредитування і членських внесків, які сплачуються кооперативу протягом 10-20 років. Якщо ж у члена товариства виникнуть непередбачені фінансові труднощі, він завжди зможе продати своє членство іншій людині. При цьому житло, звичайно, доведеться залишити, але вкладені кошти повернути вийде, і при цьому ніякої боргової залежності перед товариством не виникне.

admin