Купівля квартири в новобудові: основні ризики

1 балл2 балла3 балла4 балла5 баллов (Пока оценок нет)
Зміст статті

У цій статті я опишу вам основні ризики, які несе в собі покупка квартири в новобудові. З одного боку, покупка житла в новобудові – це можливість непогано заощадити, і стати власником нерухомості за 40-70% (в середньому) її вартості. Але з іншого боку, така покупка несе в собі і більше ризиків в порівнянні з покупкою житла на вторинному ринку. Ці ризики потрібно усвідомлювати, добре розуміти, і на основі цього намагатися мінімізувати. Давайте розглянемо докладніше, що ж це за ризики.

Вам буде цікаво: Чи варто покупати квартиру у кризу?

Ризик 1 . “Мильні бульбашки”. Найнебезпечніший ризик при покупці квартири в новобудові – ризик нарватися на фірму-одноденку, яка, по суті, навіть не є забудовником: просто збирає гроші пайовиків якийсь час, скільки протримається, а потім зникає , лопається, як мильна бульбашка. Думаю, такі випадки всім відомі: про них багато пишуть в ЗМІ.

Причому, часто просунуті шахраї діють досить професійно, вони можуть навіть створити видимість будівництва: обгородити якусь ділянку, пригнати техніку, розкидати будматеріали, вести якісь роботи для відводу очей.

Як розпізнати “мильна бульбашка” замість реального забудовника?

  1. Наднизька вартість нерухомості. Шахраї виставляють таку низьку ціну, щоб покупці втрачали пильність і на тлі її не обертали уваги на інші важливі моменти.
  2. Відсутність дозвільної документації на будівництво. Законодавством визначено чіткий перелік документів, який повинен знаходитися на руках у забудовника, перш ніж він буде залучати кошти пайовиків. Якщо хоча б чогось з цього списку немає – це вагомий привід засумніватися.
  3. Недавня поява на ринку, відсутність вже зданих об’єктів. Якщо об’єкт, в якому ви хочете купити квартиру, перший у забудовника – ризик шахрайства дуже великий. Безпечніше працювати з компаніями, що знаходяться на ринку вже довгі роки.
  4. Відсутність компанії в реєстрі будівельних організацій. Існує такий єдиний державний реєстр, який є у вільному доступі в інтернеті. І якщо там немає вашого забудовника – перед вами шахрай

Ризик 2 . Банкрутство забудовника. Фірма-забудовник може не бути шахраєм, але мати хитке фінансове становище, яке призведе до банкрутства, що не дасть можливості завершити будівництво, виникне недобуд. Причиною такої ситуації може стати неграмотне управління компанією, недолік фінансових ресурсів для будівництва, нецільове витрачання коштів і т.д.У певних випадках закони держави в якійсь мірі захищають пайовиків від подібного результату подій, в інших випадках – не захищають, але в цілому 100% -й захисту все одно немає.Щоб мінімізувати цей ризик при покупці квартири в новобудові необхідно:

  1. Вибирати великих забудовників з багаторічним досвідом.
  2. Вивчати бухгалтерську звітність забудовника (він зобов’язаний надати її потенційному дольщику). Діяльність не повинна бути збитковою, баланс компанії не повинен бути перевантажений кредитами і т.д.
  3. Застрахувати своє вкладення. Є страхові компанії, в яких можна застрахувати покупку квартири в новобудові від ризику банкрутства забудовника. Так, це коштує додаткових витрат, але зате істотно знижує ризики пайовика.

 

Ризик 3 . Виникнення довгобуду. Істотне затягування термінів будівництва і здачі об’єкта в експлуатацію. Забудовник не збанкрутує і буде вести будівництво об’єкта, але тільки дуже повільно, бувають випадки, коли будівництво затягується на кілька років.Це може статися з різних причин. Наприклад, істотне зростання цін на будматеріали, якісь проблеми з владою, якісь юридичні суперечки і суди, і т.д.На 100% захистити себе від подібного ризику неможливо, тому що складно вгадати, що може статися. Єдине, що важливо: краще утриматися від покупки квартир в новобудовах, якщо, наприклад, навколо земельної ділянки, на якому буде йти будівництво, ведуться якісь суперечки.

Також треба відзначити, що чим ближче процес завершення будівництва, тим менше цей ризик. Але, одночасно, і дорожче квартира.

Зверніть увагу, що договором пайової участі має передбачатися наявність пені за порушення забудовником строків здачі об’єкта. Однак, на ділі цю пеню часто отримати не так просто – доводиться судитися з компанією, і судові позови можуть затягтися не менш, ніж саме будівництво.

Ризик 4 . Багаторазова продаж. Бувають ситуації, коли шахрайські структури (найчастіше – це не самі забудовники, а якісь посередники) багаторазово продають одну і ту ж квартиру в новобудові різним пайовикам. В результаті, коли об’єкт здається в експлуатацію, посередник зникає, а пайовики починають судитися між собою за право власності на куплену нерухомість.

Щоб захистити себе від цього ризику, потрібно не користуватися послугами посередників, і не купувати нерухомість через всілякі сірі схеми, які не захищають пайовиків законодавчо. Найкраще укладати договір пайової участі безпосередньо із забудовником – такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації та перевірки перед цим, тому багаторазова продаж однієї і тієї ж квартири в цьому випадку виключена.

Ризик 5 . Неякісна квартира. Буває так, що при прийомі купленого житла власник виявляє в ньому якийсь шлюб. Це може бути що завгодно: від кривих стін до поганого напору води в трубах або неякісної електропроводки.

Як захистити себе від цього ризику? По-перше, при укладанні первинного договору перевірити, щоб в ньому були відображені зобов’язання забудовника щодо усунення виявленого шлюбу і терміни такого усунення. По-друге, не підписувати акт прийому-передачі квартири, поки ви не переконаєтеся, що її стан вас на 100% влаштовує. Якщо відразу немає можливості перевірити що-небудь (наприклад, роботу опалення – воно включиться тільки в сезон) – обов’язково вкажіть це в акті.

Ризик 6 . Форс-мажорні ситуації. Ну і, нарешті, не можна повністю нехтувати і ризиком виникнення форс-мажорних ситуацій, оскільки за період будівництва може статися що завгодно. Пожежа, землетрус, військові дії, революція, промислова катастрофа і т.д. Все це, згідно з договором, дає право забудовнику не виконувати свої зобов’язання перед пайовиками до усунення форс-мажорних чинників. А коли вони будуть усунені, і чи будуть – теж питання.

Тепер ви знаєте, які основні ризики при покупці квартири в новобудові, і як їх мінімізувати. Попереджений значить озброєний. Будьте пильні!

  • Виталий Кадышев

    Дуже вдала стаття, дякую автору.
    Мені б цю статтю прочитати десять років тому. А так… Майже, кожен день проїжджаю повз свого «довгобуду»…
    Будьте уважними, не довіряйте низької вартості, та все буде гаразд.