Для ринку житлової нерухомості введуть новий класифікатор житла

1 балл2 балла3 балла4 балла5 баллов (Пока оценок нет)
Зміст статті

Конфедерація будівельників України спільно з галузевим співтовариством UKRAINIAN COMMUNITY BUILDING і консалтинговою компанією City Development Solutions провела круглий стіл «Формування єдиних стандартів нової класифікації на ринку житлової нерухомості. Обговорення проекту нового классфикатора», який відбувся у вівторок, 17 лютого в готелі «Прем’єр Палас». В обговоренні критеріїв нового класифікатора взяли участь провідні девелоперські, будівельні, консалтингові та юридичні компанії, повідомляє address.ua.  Проект «Класифікації багатоквартирних об’єктів первинного ринку житлової нерухомості» розроблений консалтинговою компанією CDS спільно з КСУ та за підтримки UBC. На думку учасників обговорення, класифікація стане опорною точкою як для девелоперів, так і для покупців.

Олександр Ротов, віце-президент Конфедерації Будівельників України: «Конфедерація раніше порушувала питання класифікації об’єктів житлової нерухомості. Розуміючи важливість такого основоположного документа, ми підтримали ініціативу CDS і прийняли участь в розробці нової Класифікації. Тепер основне завдання – спільно з нашими партнерами – UKRAINIAN COMMUNITY BUILDING – сприяти популяризації Класифікатора серед учасників галузі». Круглий стіл з обговорення Класифікатора став першим спільним заходом, проведеним в рамках партнерства двох провідних галузевих організацій – КБУ і UBC. Андрій Малафєєв, президент UKRAINIAN COMMUNITY BUILDING: «Сьогодні Українське Будівельне Співтовариство закликає українських забудовників, девелоперів і консультантів до відкритого діалогу, результатом якого стане новий Класифікатор об’єктів первинного ринку нерухомості – актуальний часу і тенденцій, затверджений і прийнятий до використання всіма учасниками ринку. Обмінюючись досвідом та ідеями, ми на реальному прикладі показуємо, наскільки ефективна для галузі в цілому злагоджена робота її учасників». У новому Класифікаторі передбачено два основних сегменти: бюджетне і престижне житло, в які входять 5 класів: економ, комфорт, бізнес, преміум і де-люкс. Серед основних відтинають критеріїв експерти назвали: розташування будинку, рівень комфорту, технічні характеристики та інше. Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions: «Новий Класифікатор запропонує учасникам ринку актуальну і відповідає нашим реаліям градацію житла. У ньому буде відображено клас комфорт, який не враховувався попередньої класифікації, а також зібрані обов’язкові і рекомендовані критерії для кожного з п’яти класів. Коментарі та зауваження  представників різних сегментів галузі, які брали участь в обговоренні Класифікатора, зроблять його більш практичним, а значить корисним для галузі в цілому».

Презентація оновленого Класифікатора, з урахуванням коментарів учасників круглого столу, що відбудеться у квітні 2015 року. Ознайомитися з Класифікатором можна за посиланням.   Нагадаємо, що  у березні представники Конфедерації будівельників України та галузевої спільноти Ukrainian Community Building підпишуть меморандум про застосування нового класифікатора об’єктів первинного ринку житлової нерухомості, тобто новобудов. За прогнозами, він може почати діяти вже навесні, повідомила директор компанії City Development Solutions, яка розробила класифікатор, Ярослава Чапко, пишуть finance.ua. Новий класифікатор розроблений на заміну чинної з 2006-го. У ньому новобудови вже поділяються на два великих класи — бюджетне і престижне житло (і п’ять підкласів: економ, комфорт, бізнес, преміум і де-люкс) та оцінку пропонується проводити по 31 критерієм (площа квартир, особливість планувальних рішень, місце розташування, технологія будівництва, транспортна доступність, зовнішній вигляд тощо). Зараз девелопери і забудовники активно обговорюють нову класифікацію, прагнучи зробити її дієвим і простим інструментом, з допомогою якого будь-який потенційний покупець зможе оцінити, наскільки новобуд відповідає задекларованим забудовником класу.

Наприклад, вони вже запропонували зменшити кількість параметрів оцінки і виділити серед них обов’язкові. Приміром, не впливає на клас об’єкта були визнані кількість квартир в під’їзді/будинку і матеріал зовнішніх стін. А ось питання мінімальної площі житла в економ-класі викликав активні суперечки. Згідно з чинним українським будівельним нормам площа однокімнатної квартири не може бути менше 26 кв. м, проте на ринку вже є пропозиції житла на 17 квадратів. «тоді Давайте називати це як завгодно, але по-іншому: гостинки, апартаменти, прибуткові квартири. Це житло іншого цільового призначення. Квартири такої маленької площі купуються не «для життя», — вважає керівник відділу маркетингу Stolitsa Group Руслан Земляний. Але виконавчий директор Конфедерації будівельників України Сергій Грабар закликав враховувати в класифікації тенденції ринку і вимушений попит на «малятка»: саме такі квартири купують — їх клас треба мати можливість оцінювати. В результаті пропозиція зняти мінімальну норму площі для об’єктів економ-класу було прийнято. Так що велика ймовірність цього року побачити проекти з площею ще менше — забудовники можуть почати будувати «однушки» на 12 метрів. Крім того, віце-президент КСУ Олександр Ротов запропонував знизити мінімальну висоту стель в економ-класі до 2,45. «У ФРН перед реконструкцією гэдеэровских хрущовок було проведено дослідження про висоті стель, ефективною з точки зору опалення. Вона виявилася 2,45 м. Тому я пропоную висоту стель «в чистоті», для економ-класу визначити як 2,45-2,55 м», — сказав він. Після узгодження Класифікатора учасниками ринку його планують зробити інтерактивним, тобто доступним для будь-якого користувача інтернет. «

Покупці у нас зараз дуже скрупульозні. Вони з задоволенням витратять свій час для ознайомлення з класифікатором, який дозволить їм самим оцінити, наскільки номінальний клас проекту відповідає реальному», — переконаний Сергій Грабар.   З будь-якої класифікації житла біда одна: або вона офіційно затверджено, всім зрозуміла, усіма визнана і для всіх обов’язкова, або вона   абсолютно марна. На сьогодні в Україні немає яких-то на законодавчому рівні закріплених стандартів, які дозволяли б (або змушували б) жорстко віднести конкретну квартиру або конкретний будинок до певного класу. Є більш-менш усталений набір слів ("економ", "бізнес", "преміум" і т. д.), які часто можна зустріти в рекламних оголошеннях і навіть аналітичних матеріалах. Але розуміння суті цих слів може бути саме різне. Або, як каже президент Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Злидень, "У кожного забудовника свій "бізнес" і свій "еліт" у голові", пише "Сегодня". Виходить, що в Україні кожен має право ділити ринок житла на класи так, як хоче. Більш того, якщо забудовник новий будинок, за класифікацією АСУ відповідний економ-класу, вирішить позначити гордим словом "еліт" і скрізь його саме так і називати, то ніхто звинуватити в цьому не може і прикувати до ганебного стовпа не буде. "Ось приклад з життя, — розповідає директор ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецький. — Будинки в одному комплексі на ранніх етапах будівництва продавалися як бізнес-клас, люди в них інвестували. А потім виявилося, що ні оздоблення до бізнес-класу не дотягує, ні інфраструктура". "На жаль, у нас сьогодні класифікація частіше відштовхується не від якості житла, а від вартості квадратного метра, — додає Сергій Злидень. — Наприклад, престижне місце, вартість "квадрата" там висока, і вже одне це дає продавцям право називати квартири там елітними. Хоча далеко не завжди якість житла або планування відповідає цьому класу". З незапам’ятних часів серед ріелторів та "підприємців від нерухомості" бродить така приповідка: ціна житла залежить від трьох основних критеріїв: місце розташування, місце розташування і місце розташування. При розробці своєї класифікації в УБА, мабуть, ішли саме цієї ріелторської мудрості. Принаймні, перша з семи груп факторів, що визначають класність будинку, стосується саме місця, де розташований будинок. Розробники, наприклад, вирішили оцінювати житло за належністю до однієї з чотирьох зон проживання. Чим менше номер зони, тим ближче будинок до центру міста.

У Києві, приміром, 1-а зона — це невеликий центральний "п’ятачок", який представляє собою "пляма" з наступними межами: вул. Десятинна, вул. Трьохсвятительська, Паркова дорога, ст. м. "Арсенальна", провулок Гордієнка, Спортивна площа, вул. Саксаганського, вул. Комінтерну, вул. Гоголівська, провулок Бехтерівський, вул. Кудрявська. Крім зони проживання, в цю групу факторів входять і інші: пішохідна доступність до найближчої станції метро, наявність транспортних розв’язок, близькість до міських зон відпочинку, віддаленість від промислових зон і об’єктів, щільність забудови, наявність інфраструктури в мікрорайоні та соціальний статус сусідів по будинку. Серед інших шести груп факторів — будівельні і технічні характеристики будівлі та її конструктивних елементів, облаштування будівлі і прибудинкової території, соціальна інфраструктура, матеріали та обладнання, технічна інфраструктура, організація управління та експлуатації. Якщо співвідносити з елітарністю класи преміум і де-люкс з тієї ж класифікації ВУСА, то виявиться: частина так званого "елітного" житла в кращому випадку може претендувати на лаври бізнес-класу, а деякі проекти — і на економ. За словами Олексія Холмецького, дійсно елітні будинки у нас можна перерахувати по пальцях. Вже хоча б тому, що вдома класу "де-люкс" зобов’язані розташовуватися в 1-й зоні проживання, тобто в самому центрі, а класу "преміум" — у 2-й, або в безпосередній близькості від нього. Це означає, що в Києві на Оболоні, ні на Теремках, ні на Лівому березі елітного житла бути не може. Тут, правда, формальні вимоги вступають у протиріччя зі здоровим глуздом. Що елітного у тому, щоб жити в будинку, затиснутому в тісному центральної забудові, з вікнами на вузьку вулицю, з вічними пробками і двориком, в якому неможливо гуляти без протигаза? Адже, за словами Сергія Злидня, одним з головних критеріїв справді елітного житла повинна бути хороша екологія. Правда, чіткі вимоги до неї в критеріях ВУСА не прописані — є тільки деякі побічно пов’язані параметри. Наприклад, для класу де-люкс обов’язкова віддаленість від промзон і об’єктів більше, ніж на 5 км.

Для преміум-класу і тим більш класу бізнес це вимога вже не обов’язкове, а рекомендоване. Ще рекомендується елітні будинки будувати поблизу міських зон відпочинку. Власне, це все. РІВЕНЬ. Також елітне житло не може будуватися за серійним проектів: будинки преміум-класу — тільки за індивідуальними, а де-люкс – по ексклюзивним. Стелі — не нижче 3 м. Квартир на поверсі елітного будинку повинна бути не більше чотирьох. При цьому самих поверхів у будинку де-люкс може бути не більше семи; поверховість будинків преміум-класу не обмежується, але квартир там повинно бути не більше ста. Для облицювання будинку де-люкс повинен використовуватися натуральний камінь, для преміум — штучний граніт або керамічна плитка.

Вікна в де-люкс — обов’язково ексклюзивні (дерево—алюміній). Сміттєпровід в останніх будинках не передбачено зовсім — виносити сміття, прибирати квартири мешканців, наглядати за їх тваринами має спеціальний персонал. І все це — далеко не повний перелік вимог, яким повинне відповідати елітне житло. Самі невибагливі вимоги класифікатора — до соціального житла. Суть приблизно така: була б дах над головою і відповідність обов’язковим нормам безпеки. Між цим класом і "економ" багато спільного, але вистачає і відмінностей. Наприклад, ви можете точно визначити, що живете не в будинку економ-класу, а у соціальне житло (принаймні, з точки зору УБА), якщо у вас:   ні консьєржа та стаціонарного поста охорони при вході в будинок;   немає прибирання території разів на день або прибирання всередині будинку раз у два дні;   сміття вивозять не кожен день. Крім того, для економ-класу обов’язково присутність ще ряду елементів, які можуть не зустрічатися в соціальне житло: можливість підвести до будинку оптоволоконний кабель, домофон, магазин в будинку, власна служба експлуатації. Саме найменування "економ-клас" не виглядає надто престижним — тому ви не часто зустрінетеся з цим виразом в буклетах. Хоча є і будівельні компанії, які в своїй рекламі спеціально підкреслюють, що їх будинки економ-класу, тобто якісно зроблений продукт за прийнятною ціною. ДОБРЕ ЗАБУТЕ СТАРЕ.

Відзначимо, що зараз серед забудовників щосили обговорюється ідея ввести ще один клас — комфорт. Під ним маються на увазі будинки, які трохи краще економ-класу (наприклад, по загальній інфраструктурі), але в основному поступаються бізнес-класу. Ріелтори до цього ставляться з неабиякою часткою скепсису — мовляв, маркетинговий хід, не більше. "Швидше за все, забудовники просто назвуть цим словом звичний економ-клас", — говорить Олексій Холмецький. Важко сказати, чому цей клас назвали саме "бізнес". Адже очевидно, що основній масі представників нашого малого бізнесу це житло не по кишені. До того ж у таких будинках мешкає чимало держслужбовців, офіційно до бізнесу ніякого відношення не мають. Якщо подивитися на вимоги щодо класифікації ВУСА, то можна помітити, що бізнес-клас — це будинки, які з параметрів не дотягують до елітного житла, хоча в дечому повністю йому ідентичні. А в чому, навпаки, навіть прирівнюються до звичайного економ-класу — наприклад, розташовуються з такими будинками в третій житловій зоні (в Києві це — аж до Оболоні або Русанівки). РИСИ "ЕКОНОМ". У бізнес-класі може бути використаний "плебейский" механічний сміттєпровід — замість автоматичного, який є в будинках преміум-класу (суть таких сміттєпроводів — автоматичного чищення).

А стіни можуть бути викладені з силікатної цегли. У бізнес-житло може використовуватися водяне опалення (в елітних будинках — тільки повітряне або комбіноване), допускається обробка під’їздів під фарбування (а не плиткою або каменем). Освітлення прибудинкової території може бути стандартним, а не декорованим. Прибирання цієї території проводиться один раз в день, техобслуговування — тільки після дзвінка диспетчеру (а не автоматично після кожної поломки). І, нарешті, в під’їзді можна обходитися консьєржем, а не швейцаром. МІСЦЯ ПОВИННО БУТИ БАГАТО. Мінімальна площа на одного мешканця квартири або будинку повинна становити 21—40 квадратних метрів, як і в економ-класі (де-люкс — 40 "квадратів"). Електропроводка повинна витримувати від 0,21 до 0,4 кВт/ кв. м, в елітних — вище 0,4. І так далі — дуже багато спільних рис. РИСИ "ЕЛІТ". Висота стель у квартирах бізнес-класу — від 2,71 до 3 м (в економ-класі допускається і до 2,7 м). А квартир на поверсі може бути до 8. Такі будинки повинні будуватися за індивідуальним проектом, у ньому обов’язкові броньований зовнішній дверний блок в квартирах, відеодомофон, лічильники тепла. У комплексі повинен бути фітнес-центр, а в ньому, в свою чергу, басейн.

  • Диана

    Взяла кредит в идеабанке и купила мужу євакуатор в кредит))))